中国公募REITs投资指南

《中国公募REITs投资指南》聚焦中国公募REITs的发展，分三部分展开。第一部分从公募REITs相关政策着手，介绍了公募REITs当前采用的“公募基金+ABS”的上层构架、试点区域、试点行业、基础设施项目要求等理论知识。第二部分紧扣实务与市场，着力探讨商业银行及其下属子公司如何从投行、投资、托管、基金代销等多方面联动参与公募REITs。第三部分分析了公募REITs的重点试点行业——保障性租赁住房、高速公路、仓储物流、市政公用设施、生态环保等五大领域，对REITs进行了全面探讨，以期服务于中国公募REITs市场体系的完善。

       2023年11月，中央金融工作会议提出，“盘活被低效占用的金融资源，提高资金使用效率。”早在2021年3月，“十四五”规划纲要中提出：“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。”2022年5月，国务院办公厅专门发文进一步盘活存量资产，聚焦成熟运营和闲置低效两类，以基础设施和不动产领域为主要项目类型，金融资源渗透上述项目类型的投建和运营阶段。公募REITs作为存量资产盘活的重要方式之一，可提高资金使用效率，助力金融强国。据估算，中国存量基础设施账面存量规模超百万亿元，可产生现金流的有效存量基础设施达30万亿元以上，规模庞大，可盘活空间巨大；公募REITs是稳投资、补短板的有效政策工具，真正实现原始权益人的权益融资，提升直接融资比重，降低资产负债率，增强资本市场服务实体经济质效。2022年5月25日，国务院办公厅发布的《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）中将公募REITs作为7种优化完善存量资产盘活方式的第一方式，要求“进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。对于在维护产业链供应链稳定、强化民生保障等方面具有重要作用的项目，在满足发行要求、符合市场预期、确保风险可控等前提下，可进一步灵活合理确定运营年限、收益集中度等要求。建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场。国有企业发行基础设施REITs涉及国有产权非公开协议转让的，按规定报同级国有资产监督管理机构批准。研究推进REITs相关立法工作”，可以预见，中国公募REITs会迎来提速发展。

      相较于国外REITs市场，中国公募REITs起步相对较晚，2021年6月方出现首批上市公募REITs，尚无专门立法和税收体制，市场体系亟待完善，从业人员储备相对匮乏，对公募REITs各个业务环节和二级市场认知尚处于探索阶段。作为银行系首家研究公司，兴业研究公司密切关注并致力于助力中国REITs市场发展，寻求商业银行切入公募REITs业务发展的契机，并诚意撰成此书，以期为从业人员梳理公募REITs相关政策、业务挖掘和开展方向、二级市场定价和影响因素，帮助各环节业务人员开展业务。

       中国REITs市场刚刚起步，亟需关于中国公募REITs各维度的研究和认知。我们将研究成果凝结成书，希望能够为从事公募REITs各环节业务和研究公募REITs的读者提供参考。我们亦深知随着中国公募REITs体系深化，当前处于探索阶段的公募REITs研究需要有更广的视角和更深的分析。这将激励我们不断去调整和提升公募REITs的研究体系和框架，亦为我们的研究带来挑战和思考空间。

来源：人民日报出版社